فرص فيتنام في ظل إعادة هيكلة سلاسل التوريد العالمية
يقف سوق العقارات الصناعية في فيتنام على أعتاب دورة نمو جديدة. في ظل استمرار إعادة هيكلة سلاسل التوريد العالمية وتسارع الشركات متعددة الجنسيات في التوسع بجنوب شرق آسيا، أصبحت فيتنام وجهة جذابة للاستثمار الأجنبي المباشر بفضل بيئتها السياسية المستقرة، وتحسن البنية التحتية المستمر، والإصلاحات المؤسسية المتعمقة. وفقًا لتحليل شركة ACB Securities، لا يزال قطاع التصنيع هو المحرك الرئيسي لاستيعاب الاستثمار الأجنبي المباشر، حيث يمثل نحو 63% من رأس المال المسجل الجديد، مما يخلق طلبًا قويًا على الأراضي الصناعية والبنية التحتية اللوجستية المتكاملة.
تشير شركة VNDirect للأوراق المالية إلى أن آفاق العقارات الصناعية أصبحت أكثر تفاؤلاً، حيث تستأنف الشركات الأجنبية خطط نقل سلاسل التوريد متوسطة وطويلة الأجل. الاستثمارات المستمرة في النقل والخدمات اللوجستية والطاقة، فضلاً عن الإصلاحات المؤسسية لإزالة العوائق التنظيمية، أرست أساسًا متينًا لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر عالي الجودة.
من كثيفة العمالة إلى كثيفة التكنولوجيا: تحول هيكل الاستثمار الأجنبي المباشر
يشهد السوق الصناعي في مدينة هو تشي مين تحولاً ملحوظًا في تدفقات رأس المال. الاستثمارات التصنيعية التقليدية كثيفة العمالة تفسح المجال تدريجيًا لمجالات التكنولوجيا الأساسية، خاصة الذكاء الاصطناعي والبنية التحتية الرقمية. وفقًا لبيانات CBRE Vietnam، جذبت منطقة سايغون للتكنولوجيا الفائقة في هو تشي مين خلال النصف الأول من عام 2026 مشروعين ضخمين لمراكز البيانات من سنغافورة، بقيمة استثمارية تجاوزت 500 مليون دولار و480 مليون دولار على التوالي. تمثل هذه الاستثمارات تحولًا في سلاسل التوريد نحو قطاعات ذات قيمة مضافة عالية.
في السوق الأساسية الجنوبية (محافظات بينه دونغ ودنغ ناي)، بلغ صافي مساحة الأراضي الصناعية المستأجرة 124 هكتارًا، بزيادة 125% على أساس سنوي، مع سيطرة قطاعي الإلكترونيات والخدمات اللوجستية. في حين تباطأ توسع قطاع التصنيع التقليدي بشكل ملحوظ.
ديناميكيات عرض الأراضي والمصانع الصناعية
في قطاع المستودعات والمصانع القائمة، أضيف في السوق الأساسية الجنوبية نحو 470 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير في النصف الأول من العام، مع صافي استيعاب تجاوز 370 ألف متر مربع. كانت شركات الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية هي المصدر الرئيسي للطلب على المستودعات، بينما هيمنت شركات الإلكترونيات على تأجير المصانع. يُذكر أنه في الربع الثاني من عام 2026، قامت إحدى شركات الخدمات اللوجستية الدولية للتجارة الإلكترونية ببناء مركز فرز آلي بمساحة تتجاوز 60 ألف متر مربع في حديقة نام ثون الصناعية، باستخدام نموذج البناء حسب الطلب لتلبية المتطلبات الفنية الخاصة. أصبح هذا النموذج خيارًا شائعًا للمنشآت اللوجستية الكبيرة، حيث يساعد على تحسين النفقات الرأسمالية وتقليل زمن التشغيل.
صرح ثانه فام، مدير الأبحاث والاستشارات في CBRE Vietnam: "ارتفاع المعروض الجديد، خاصة في قطاع المصانع، يجذب المستأجرين بفضل مرونة المساحة ومدة الإيجار وتحسين النفقات الرأسمالية. كما يستفيد المطورون من ذلك لتنويع محافظهم العقارية وتوسيع قاعدة المستأجرين." تحت ضغط المنافسة، من المتوقع أن تظل الزيادة السنوية في إيجارات المستودعات/المصانع عند 2-3% فقط، محافظة على وتيرة معتدلة.
الأخضر والذكي: المتغيرات الرئيسية لمستقبل المطورين
مع تزايد اهتمام رأس المال الدولي بمعايير ESGمع تزايد اهتمام رأس المال الدولي بمعايير ESG، تحول محور التنافس بين مطوري العقارات الصناعية في فيتنام. يشير تقرير VNDirect إلى أن "سوق العقارات الصناعية يدخل دورة نمو جديدة، وسواء كان بإمكان المطورين تطوير مجمعات صناعية بيئية (eco-IP) تتوافق مع المعايير البيئية، إلى جانب جودة البنية التحتية والقدرة على جذب التصنيع عالي التقنية، ستصبح عوامل رئيسية تحدد الميزة التنافسية للمطورين. هذه الاتجاهات ستدفع إلى تباين متزايد بين المطورين."
في الواقع، يستفيد المطورون الذين يمتلكون احتياطيات كبيرة من الأراضي الصناعية من إعادة تشكيل سلسلة التوريد العالمية، لكن الشركات التي يمكنها أولاً تقديم مجمعات خضراء وذكية ومتوافقة مع معايير البيئة والمجتمع والحوكمة (ESG) ستحصل على ميزة حاسمة.
البنية التحتية والمناطق الحرة: محفزات النمو طويلة الأجل
بالنظر إلى المستقبل، ستكون التطورات في مشاريع البنية التحتية للنقل والمناطق الحرة المخطط لها محفزات استراتيجية للنمو طويل الأجل. من المتوقع أن تعيد هذه المشاريع الرائدة تشكيل الخريطة الصناعية للتجمعات الصناعية الناشئة حول مدينة هوشي منه. كما أن الإصلاحات المؤسسية التي تدفع بها الحكومة الفيتنامية بالتزامن توفر ضمانات مؤسسية للاستثمار الأجنبي المباشر عالي الجودة من حيث عمليات الاستثمار والسياسات العقارية.
بشكل عام، تشهد العقارات الصناعية في فيتنام تحولاً من "الكم" إلى "النوع". استمرار تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر في التصنيع يضمن حرارة الأساسيات، بينما يفتح التحول التكنولوجي والأخضر أبعاداً جديدة للقيمة في السوق. بالنسبة للمستثمرين الدوليين، لا تكمن الفرص المستقبلية في الأراضي الصناعية فحسب، بل أيضاً في مشاريع التطوير المتكاملة القادرة على دمج البنية التحتية والنظام البيئي التكنولوجي والمعايير المستدامة.