Oportunidades de Vietnam en la reestructuración de la cadena de suministro global

El mercado inmobiliario industrial de Vietnam se encuentra en el punto de partida de un nuevo ciclo de crecimiento. En un contexto de continua reorganización de las cadenas de suministro globales y la acelerada expansión de las empresas multinacionales en el Sudeste Asiático, Vietnam, gracias a su entorno político estable, su infraestructura en constante mejora y su progresiva profundización de reformas institucionales, se ha convertido en un destino popular para la inversión extranjera directa (IED). Según el análisis de ACB Securities, la industria manufacturera sigue siendo el principal motor de absorción de IED, representando casi el 63% del capital recién registrado, lo que genera una fuerte demanda de terrenos industriales e infraestructura logística integrada.

VNDirect Securities señala que las perspectivas del sector inmobiliario industrial son cada vez más optimistas, ya que las empresas extranjeras están reiniciando sus planes de reubicación de cadenas de suministro a medio y largo plazo. Las continuas inversiones de Vietnam en transporte, logística y energía, así como las reformas institucionales para eliminar obstáculos regulatorios, han sentado una base sólida para atraer IED de alta calidad.

De intensivo en mano de obra a intensivo en tecnología: el cambio en la estructura de la IED

El mercado industrial de Ciudad Ho Chi Minh está experimentando un cambio significativo en los flujos de capital. La inversión manufacturera tradicional intensiva en mano de obra está dando paso gradualmente a sectores tecnológicos centrales, especialmente la inteligencia artificial (IA) y la infraestructura digital. Según datos de CBRE Vietnam, en el primer semestre de 2026, el Parque de Alta Tecnología de Saigón (Saigon High-Tech Park) atrajo dos grandes proyectos de centros de datos de Singapur, con inversiones superiores a 500 millones de dólares y 480 millones de dólares, respectivamente. Estas inversiones marcan un desplazamiento de la cadena de suministro hacia eslabones de mayor valor añadido.

En el mercado primario del sur (provincia de Binh Duong, provincia de Dong Nai), el área neta de absorción de terrenos industriales alcanzó las 124 hectáreas, un aumento interanual del 125%, impulsada principalmente por los sectores electrónico y logístico. Mientras tanto, el ritmo de expansión de la manufactura tradicional se ha desacelerado notablemente.

Dinámica de la oferta de terrenos y naves industriales

En el segmento de almacenes y naves existentes, el mercado primario del sur añadió aproximadamente 470.000 metros cuadrados de superficie alquilable en el primer semestre, con una absorción neta superior a 370.000 metros cuadrados. Las empresas de logística y comercio electrónico fueron las principales fuentes de demanda de almacenes, mientras que los fabricantes de productos electrónicos dominaron el alquiler de naves. Cabe destacar que, en el segundo trimestre de 2026, una empresa internacional de logística y comercio electrónico construyó un centro de clasificación automatizado de más de 60.000 metros cuadrados en el Parque Industrial Nam Thuan (Nam Thuan IP), utilizando el modelo "construido a medida" (built-to-suit) para satisfacer requisitos técnicos especiales. Este modelo se está convirtiendo en una opción popular para grandes instalaciones logísticas, ya que optimiza el gasto de capital y acorta el tiempo de puesta en marcha.

Thanh Pham, director de investigación y consultoría de CBRE Vietnam, afirmó: "La alta oferta nueva, especialmente en el segmento de naves, es favorecida por los inquilinos debido a su flexibilidad en superficie y plazo, así como a la optimización del gasto de capital. Los desarrolladores también aprovechan esto para diversificar su cartera de productos y ampliar su base de inquilinos." Bajo la presión competitiva, se espera que el crecimiento anual de los alquileres de almacenes/naves se mantenga moderado, entre el 2% y el 3%.

Verde e inteligente: variables clave que determinan el futuro de los desarrolladoresA medida que el capital internacional presta cada vez más atención a los estándares ESG, el enfoque competitivo de los desarrolladores inmobiliarios industriales de Vietnam se ha desplazado. El informe de VNDirect señala: "El mercado inmobiliario industrial entra en un nuevo ciclo de crecimiento. La capacidad de desarrollar parques ecológicos (eco-IP) que cumplan con los estándares ambientales, junto con la calidad de la infraestructura y la capacidad de atraer fabricación de alta tecnología, se convertirán en factores clave para determinar la ventaja competitiva de los desarrolladores. Estas tendencias impulsarán una creciente diferenciación entre los desarrolladores."

En realidad, los desarrolladores con grandes reservas de suelo industrial se están beneficiando de la reconfiguración de la cadena de suministro global, pero aquellos que puedan ofrecer primero parques ecológicos e inteligentes, que cumplan con los estándares ambientales, sociales y de gobernanza (ESG), obtendrán una ventaja decisiva.

Infraestructura y zonas de libre comercio: catalizadores del crecimiento a largo plazo

De cara al futuro, el avance de los proyectos de infraestructura de transporte y las zonas de libre comercio planificadas serán catalizadores estratégicos de crecimiento a largo plazo. Se espera que el panorama industrial de los clústeres industriales emergentes alrededor de la ciudad de Ho Chi Minh sea remodelado por estos proyectos emblemáticos. Las reformas institucionales que el gobierno vietnamita está impulsando simultáneamente brindan garantías institucionales para la IED de alta calidad, desde los procesos de inversión hasta las políticas de suelo.

En conjunto, el sector inmobiliario industrial de Vietnam está experimentando una transición de la "cantidad" a la "calidad". La continua afluencia de IED manufacturera mantiene el dinamismo fundamental, mientras que la transformación tecnológica y ecológica abre una nueva dimensión de valor para el mercado. Para los inversores internacionales, las oportunidades futuras no solo residen en el suelo industrial en sí, sino también en los proyectos de desarrollo integral que pueden integrar infraestructura, ecosistema tecnológico y estándares de sostenibilidad.