Les opportunités du Vietnam dans la restructuration des chaînes d'approvisionnement mondiales
Le marché de l'immobilier industriel vietnamien se trouve au point de départ d'un nouveau cycle de croissance. Dans le contexte de la restructuration continue des chaînes d'approvisionnement mondiales et de l'accélération de l'implantation des entreprises multinationales en Asie du Sud-Est, le Vietnam, grâce à son environnement politique stable, ses infrastructures en constante amélioration et ses réformes institutionnelles progressivement approfondies, devient une destination prisée pour les investissements directs étrangers (IDE). Selon l'analyse d'ACB Securities, le secteur manufacturier reste le principal absorbeur d'IDE, représentant près de 63 % des nouveaux capitaux enregistrés, générant ainsi une forte demande de terrains industriels et d'infrastructures logistiques intégrées.
VNDirect Securities souligne que les perspectives pour l'immobilier industriel sont de plus en plus optimistes, les entreprises étrangères relançant leurs plans de transfert de chaînes d'approvisionnement à moyen et long terme. Les investissements continus du Vietnam dans les transports, la logistique et l'énergie, ainsi que les réformes institutionnelles visant à éliminer les obstacles réglementaires, jettent des bases solides pour attirer des IDE de haute qualité.
De l'intensif en main-d'œuvre à l'intensif en technologie : l'évolution de la structure des IDE
Le marché industriel de Hô-Chi-Minh-Ville connaît un changement significatif dans les flux de capitaux. Les investissements manufacturiers traditionnels à forte intensité de main-d'œuvre cèdent progressivement la place aux secteurs technologiques de base, en particulier l'intelligence artificielle (IA) et les infrastructures numériques. Selon les données de CBRE Vietnam, au premier semestre 2026, le parc technologique de Saigon (Saigon High-Tech Park) a attiré deux grands projets de centres de données singapouriens, avec des investissements respectifs de plus de 500 millions et 480 millions de dollars américains. Ces investissements marquent le déplacement des chaînes d'approvisionnement vers des segments à plus forte valeur ajoutée.
Sur le marché primaire du Sud (provinces de Binh Duong, Dong Nai), la surface nette d'absorption de terrains industriels a atteint 124 hectares, soit une augmentation de 125 % sur un an, les secteurs de l'électronique et de la logistique étant les principaux moteurs. En revanche, l'expansion du secteur manufacturier traditionnel a nettement ralenti.
Dynamique de l'offre de terrains et d'usines industrielles
Dans le segment des entrepôts et usines existants, la surface locative supplémentaire nette sur le marché primaire du Sud au premier semestre a été d'environ 470 000 mètres carrés, avec une absorption nette de plus de 370 000 mètres carrés. Les entreprises de logistique et de commerce électronique sont les principales sources de demande d'entrepôts, tandis que les fabricants d'électronique dominent la location d'usines. Il est à noter qu'au deuxième trimestre 2026, une entreprise internationale de logistique et de commerce électronique a construit un centre de tri automatisé de plus de 60 000 mètres carrés dans le parc industriel de Nam Thuan (Nam Thuan IP), selon le modèle « sur mesure » (built-to-suit), pour répondre à des exigences techniques spéciales. Ce modèle devient un choix populaire pour les grandes installations logistiques, car il optimise les dépenses d'investissement et réduit les délais de mise en service.
Thanh Pham, directrice de la recherche et du conseil chez CBRE Vietnam, déclare : « La nouvelle offre est élevée, en particulier dans le segment des usines, qui est apprécié des locataires en raison de sa flexibilité en termes de surface et de durée de location, ainsi que de l'optimisation des dépenses d'investissement. Les promoteurs diversifient ainsi leur offre et élargissent leur base de locataires. » Sous l'effet des pressions concurrentielles, la croissance annuelle des loyers des entrepôts/usines ne devrait être que de 2 à 3 %, restant modérée.
Vert et intelligent : les variables clés qui déterminent l'avenir des promoteurs## Vert et intelligence : variables clés déterminant l'avenir des promoteurs immobiliers
À mesure que les capitaux internationaux accordent une importance croissante aux normes ESG, le centre de compétitivité des promoteurs immobiliers industriels vietnamiens s'est déplacé. Le rapport de VNDirect souligne : « Le marché immobilier industriel entre dans un nouveau cycle de croissance. La capacité à développer des parcs industriels écologiques (éco-IP) conformes aux normes environnementales, ainsi que la qualité des infrastructures et la capacité à attirer les industries de haute technologie, deviendront des facteurs clés déterminant l'avantage concurrentiel des promoteurs. Ces tendances accentueront la différenciation entre les promoteurs. »
En réalité, les promoteurs disposant de vastes réserves foncières industrielles tirent parti de la restructuration des chaînes d'approvisionnement mondiales, mais ceux qui parviennent à offrir en premier des parcs verts, intelligents et conformes aux normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) obtiendront un avantage décisif.
Infrastructures et zones franches : catalyseurs de croissance à long terme
Pour l'avenir, l'avancement des projets d'infrastructures de transport et les zones franches prévues seront des catalyseurs stratégiques de croissance à long terme. La carte industrielle des clusters émergents autour de Hô-Chi-Minh-Ville pourrait être remodelée par ces projets phares. Les réformes institutionnelles menées parallèlement par le gouvernement vietnamien offrent des garanties institutionnelles aux IDE de haute qualité, notamment en matière de processus d'investissement et de politique foncière.
Dans l'ensemble, l'immobilier industriel vietnamien connaît une transition du « volume » à la « qualité ». L'afflux continu d'IDE dans le secteur manufacturier soutient la dynamique fondamentale, tandis que les transitions technologique et verte ouvrent de nouvelles dimensions de valeur pour le marché. Pour les investisseurs internationaux, les opportunités futures ne résident pas seulement dans le foncier industriel lui-même, mais dans les projets de développement intégrés qui combinent infrastructures, écosystèmes technologiques et normes de durabilité.